DTG, PPPT, surélévation collective
Vos questions
Cette section s’adresse aux syndics professionnels et aux conseils syndicaux qui pilotent des travaux de copropriété, DTG, PPPT, rénovation énergétique ou surélévation collective. Pour l’ensemble de notre offre de maîtrise d’œuvre en copropriété, voir la page dédiée.
Dernière mise à jour : août 2026.
Le Cadre Réglementaire :
Les Nouvelles Obligations Légales (Loi Climat et Résilience)
La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé les exigences pour les copropriétés en France, imposant une meilleure connaissance de l’état du bâtiment et de sa performance énergétique. Il est crucial pour tous les syndics et conseils syndicaux en Île-de-France de planifier ces démarches pour éviter toute non-conformité :
1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Collectif.
Ce diagnostic est essentiel pour évaluer la consommation énergétique et l'impact carbone de votre immeuble. Le DPE collectif fournit une note (de A à G) et est désormais opposable. Il est le point de départ technique pour identifier les premières pistes d'amélioration. Si l'échéance de votre copropriété est déjà passée, une action immédiate est requise.
2. L'Audit Énergétique (la clé de la planification).
Plus détaillé que le DPE, l'Audit Énergétique modélise le bâtiment (façades, toiture, systèmes) et propose un scénario de travaux de rénovation performants, hiérarchisés selon des critères techniques et budgétaires. Nous utilisons les données de cet audit pour fonder la stratégie architecturale, favorisant l'intégration de matériaux biosourcés et locaux et la performance énergétique globale.
3. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG offre une vision d'ensemble de l'état technique et patrimonial de l'immeuble. Il couvre non seulement la performance énergétique, mais aussi la Qualité des espaces, des structures, des équipements de sécurité et des parties communes. Il inclut une évaluation des travaux nécessaires sur les dix prochaines années, ce qui est indispensable à la constitution d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Le Déroulement d'un DTG
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L'ENQUETE & LA VISITE
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Réunion de lancement (webconf)
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Recueil de données (contrats, plans, règlement de copropriété...), factures
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Enquêtes résident·e·s
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Visites in situ des parties communes & Visites in situ des parties privatives
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Traitement des données..
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L'AUDIT ARCHITECTURAL
Suite à la visite in situ, ce volet du DTG se concentre sur :
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Cadre de vie / Environnement règlementaire
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Les espaces extérieurs
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L'enveloppe et les structures
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Les Sous-sols
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Circulations intérieures
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Locaux communs
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Les réseaux techniques : Ventilation / Réseaux d’eau / Réseaux d’énergie / Équipement de production de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire.
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Autres Équipements : Sécurisation (digicode, interphone...), portail, véhicules, portes de garage, clôtures et portails.
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LE DPE / L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE
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Une estimation de la consommation énergétique totale du bâtiment : Cela inclut la consommation des parties communes (chauffage, éclairage, etc.) et des logements individuels.
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Les émissions de gaz à effet de serre : Le DPE indique la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment, en lien direct avec sa consommation énergétique.
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Un état des lieux des équipements énergétiques : Le DPE fait le bilan des différents équipements présents dans le bâtiment (chaudière, fenêtres, etc.) et évalue leur performance énergétique.
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Une classification énergétique globale du bâtiment : Le bâtiment est classé sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore), tout comme pour un DPE individuel.
Complément de l'Audit
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Des recommandations pour améliorer la performance énergétique : Le diagnostiqueur propose des travaux de rénovation énergétique adaptés à l'immeuble, afin de réduire sa consommation énergétique et son impact environnemental. Ces recommandations peuvent porter sur l'isolation, le chauffage, la ventilation, etc.
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Propositions de Scénario d'amélioration Énergétique établis en fonction du gap obtenu et des aides afférentes
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LE PPPT
Suite au diagnostic architectural et à l'audit énergétique , le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est établi en prenant en compte les attentes du Conseil Syndical.
Ces plans de travaux vous permettent de prendre conscience de l’urgence ou de l’inéluctabilité de certains travaux d’entretien et de leurs montants.
Ces Plans de Travaux présentent les postes de travaux à réaliser ainsi que l’estimation des montants échéances dans un calendrier prévisionnel.
Exemple de scenario de Plans pluriannuels de travaux :
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Scénario 0 : Travaux Urgents, a l'horizon de 5 ans, A l'horizon de 10 ans
Pour un DTG complet :
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Scénario 1 : Énergétique : amélioration énergétique au moins 35 % d’économies d’énergie primaire pour l’éligibilité aux aides MaPrimeRénov’ Copropriétés
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Scénario 2 : Énergétique : scénario comprenant l’ensemble des préconisations de travaux possibles visant le gain énergétique maximal
À l’issue d’une concertation avec le Conseil Syndical, un ou plusieurs Plans Pluriannuels de Travaux sont gardés afin d’être soumis à un vote en AG.
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LE RDV AVEC LE CONSEIL SYNDICAL
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Une fois l'audit architectural, le DPE collectif et le PPPT réalisés , le rapport provisoire est envoyé aux instances de gestion pour préparer la réunion intermédiaire
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Une réunion est organisée pour présenter les conclusions du rapport et les différents scénarios proposés.
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A l'issue, le Conseil Syndical retient l'un des scénarios à présenter au vote.
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LA RECHERCHE DES AIDES INDIVIDUALISEES
La mission d'ingénierie financière a pour objet la recherche de toutes les aides existantes, qu'elles soient communes ou individualisées au niveau National, Régional et Local ainsi que les simulations des prêts à Taux 0%.
Chaque copropriétaire reçoit une synthèse détaillée et connait son engagement financier pour le scénario retenu
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LE VOTE EN AG
Sont soumis au vote :
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Le PPPT
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Le Scénario retenu pour l'amélioration énergétique
Le DTG socle Règlementaire
1. Dans quels cas le DTG est-il obligatoire, indépendamment du PPPT ?
Le DTG est une obligation autonome dans deux situations précises : lors de toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, et pour les copropriétés visées par une procédure administrative d’insalubrité. En dehors de ces deux cas, il reste facultatif en tant que tel, mais le calendrier resserré du PPPT et du DPE collectif en fait dans les faits la voie la plus efficace pour répondre à l’ensemble des obligations réglementaires en une seule mission plutôt qu’en plusieurs diagnostics séparés.
2. Quelle est la différence entre un DTG et un PPPT ?
Le DTG est un état des lieux technique, réalisé une fois, qui n’engage pas juridiquement le syndicat par lui-même. Le PPPT, une fois présenté en assemblée générale et voté en tout ou partie, devient un PPT qui engage le syndicat sur un programme de travaux chiffré, sur dix ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le DTG informe, le PPT engage : confondre les deux conduit certains syndics à croire qu’un diagnostic suffit, alors que seul un plan voté a une valeur d’engagement. Au-delà de l’obligation réglementaire, cette vision à dix ans est elle-même un levier de conviction en assemblée générale : elle oblige chaque copropriétaire à se positionner, vendre à court terme ou investir dans un bien qu’il compte garder.
3. Quelle différence entre DTG, DPE collectif et audit énergétique ?
Ces trois outils n’ont pas le même périmètre, et beaucoup de conseils syndicaux les confondent. Le DPE collectif produit l’étiquette énergétique A à G du bâtiment, il est obligatoire mais ne propose aucun scénario de travaux chiffré. L’audit énergétique va plus loin : il modélise le bâtiment et produit des scénarios d’amélioration, mais reste limité au volet énergétique. Le DTG intègre l’un ou l’autre selon la taille de la copropriété et y ajoute le diagnostic architectural complet, structures, équipements, parties communes, ainsi que le PPPT sur dix ans. C’est le seul des trois documents qui donne une vision patrimoniale globale de l’immeuble plutôt qu’une lecture uniquement énergétique.
4. Depuis quand le PPPT et le DPE collectif sont-ils obligatoires, et toutes les copropriétés sont-elles concernées ?
Les deux calendriers avancent en parallèle mais ne sont pas alignés. Le PPPT est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés à usage d’habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille (loi Climat et Résilience, décret du 25 avril 2022). Le DPE collectif suit un rythme décalé d’un an : obligatoire depuis 2024 pour les plus de 200 lots, depuis 2025 pour les 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins. Un DTG complet répond aux deux obligations en une seule mission plutôt que de les traiter séparément, et l’absence de l’une ou l’autre n’est plus un simple retard administratif : c’est une non-conformité opposable, y compris lors de la vente d’un lot.
5. Un DTG vierge dispense-t-il la copropriété du PPPT ?
Oui, mais sous une condition stricte : le DTG doit conclure explicitement qu’aucun travaux n’est nécessaire sur les dix prochaines années, et cette dispense ne vaut que pour la durée de validité du diagnostic. Un DTG réalisé pour un autre usage, ou qui identifie ne serait-ce qu’un poste de travaux à surveiller, ne dispense de rien. Un vote unanime de l’assemblée générale ne peut pas non plus lever l’obligation à la place d’un DTG conforme.
6. Pourquoi confier le DTG à un architecte plutôt qu’à un diagnostiqueur ?
Le DTG engage la stratégie patrimoniale de la copropriété sur dix ans. Le décret n°2016-1965 ouvre la mission aux architectes, bureaux d’études et thermiciens, à condition de justifier de compétences en modes constructifs, pathologies du bâtiment, thermique, acoustique, droit et gestion financière, un socle de compétences rarement réuni chez un généraliste du diagnostic. Seul l’architecte apporte une lecture croisée technique, réglementaire et architecturale sur l’ensemble des composantes du bâtiment. Vincent Duboëlle, formé chez Atelier Jean Nouvel avant de fonder son agence, travaille en partenariat avec un ingénieur thermicien certifié OPQiBi et France Rénov’ pour le volet énergétique, et avec un bureau d’ingénierie financière pour la recherche d’aides, une coordination qui rend le dossier défendable en assemblée générale plutôt qu’une simple accumulation de diagnostics séparés.
Financement et aides
1. Quel est le coût d’un DTG pour une copropriété en Île-de-France ?
Les honoraires dépendent du nombre de lots, de la complexité technique du bâtiment et des missions complémentaires retenues, notamment l’ingénierie financière et la recherche d’aides individualisées par copropriétaire. À Paris, la Métropole du Grand Paris subventionne le DTG à hauteur de 5 000 € par copropriété, et jusqu’à 10 000 € supplémentaires pour la phase de conception si le scénario retenu vise au moins 35 % de gain énergétique. Pour les copropriétés situées ailleurs dans la Métropole, la reconduction de cette aide dépend des conditions en vigueur au moment de la demande : un point à vérifier auprès du conseiller France Rénov’ du secteur avant d’engager le budget. Un devis précis se construit après une première analyse du dossier.
2. Comment un syndic déclenche-t-il MaPrimeRénov’ Copropriété avec un architecte mandataire ?
L’éligibilité à MaPrimeRénov’ Copropriétés repose sur un audit énergétique démontrant un gain d’au moins 35 %, réalisé avant et après travaux ; un DTG bien conduit peut intégrer cet audit et servir de socle au dossier plutôt que d’être une démarche séparée. Le syndicat mandate un architecte ou un bureau d’études pour porter le dossier auprès de l’Agence nationale de l’habitat, avec un accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage obligatoire. Pour les travaux dépassant 100 000 €, une maîtrise d’œuvre devient elle-même nécessaire, une mission que la certification Coach Copro France Rénov’ permet de tenir de bout en bout, du diagnostic jusqu’au dépôt du dossier par le syndic.
3. Le PPPT augmente-t-il automatiquement les charges de copropriété ?
L’adoption d’un PPT entraîne une cotisation minimale au fonds travaux, fixée à 2,5 % du montant des travaux programmés, ce qui se traduit mécaniquement par une hausse des charges à court terme. C’est un point de friction fréquent en assemblée générale. L’argument à opposer n’est pas seulement budgétaire mais temporel : reporter les travaux, c’est perdre le bénéfice des dispositifs d’aide actuels avant qu’un régime plus contraignant ne s’impose, et laisser la valeur du bien décrocher sur un marché de plus en plus attentif à la performance énergétique. Le confort d’été, avec des vagues de chaleur plus fréquentes, et la hausse prévisible du coût des énergies fossiles achèvent de renverser l’argument : une cotisation lissée sur dix ans coûte moins cher qu’un immeuble qui subit ces trois évolutions sans s’y être préparé.
Surélévation collective :
financer la rénovation par la vente de droits à construire
1. La surélévation collective peut-elle financer la rénovation énergétique d’une copropriété ?
Oui, et c’est un des leviers les moins exploités par les copropriétés franciliennes. Le syndicat dispose de deux voies : céder le droit de surélévation à un opérateur tiers qui construit et vend les logements créés, en échange d’une contrepartie réinvestie dans les travaux, ou porter lui-même l’opération comme maître d’ouvrage et vendre les lots créés à son propre bénéfice. La première voie est plus rapide et sans risque de trésorerie pour les copropriétaires, la seconde mobilise davantage de compétence de montage mais restitue une part plus importante de la valeur créée. Le montage financier et fiscal précis relève du notaire ou de l’avocat spécialisé : le rôle de l’architecte est d’évaluer la faisabilité technique et le potentiel de surface constructible en amont de cette décision.
2. Quelle majorité de vote est nécessaire pour céder le droit de surélévation ?
La règle de base est la majorité de l’article 26, une double majorité plus exigeante que la majorité simple. Lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, ce qui couvre la quasi-totalité de Paris et de la Petite Couronne, la décision d’aliéner spécifiquement le droit de surélever, et non de le réaliser soi-même, tombe à la majorité de l’article 25, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Cette distinction entre céder et réaliser soi-même change concrètement le nombre de voix à réunir en assemblée générale.
3. La cession du droit de surélévation engage-t-elle la responsabilité du conseil syndical ?
Le conseil syndical n’engage pas sa responsabilité personnelle en présentant un projet à l’assemblée générale : c’est le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), qui décide et qui porte la décision votée. Ce qui engage réellement une responsabilité, c’est d’omettre une information déterminante dans le dossier présenté, un point qui se prévient par un rapport de faisabilité écrit et daté, établi par un professionnel, avant tout passage en assemblée générale.
4. Les copropriétaires du dernier étage peuvent-ils s’opposer à une surélévation collective ?
Ils bénéficient d’un droit de priorité : avant toute vente, le syndic doit leur notifier le prix et les conditions, une notification qui vaut offre de vente pendant deux mois (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai sans qu’ils l’exercent, la copropriété reste libre de poursuivre l’opération avec un tiers. La loi prévoit par ailleurs une indemnisation des copropriétaires qui subissent un préjudice réel lié aux travaux de surélévation (article 36 de la même loi), distincte de ce droit de priorité.
5. Comment présenter un projet de surélévation collective à des copropriétaires inquiets ?
L’inquiétude porte rarement sur le principe, elle porte sur l’incertitude : combien ça coûte vraiment, qui décide de quoi, et qu’est-ce qui se passe si ça tourne mal. La présenter comme une étude de potentiel plutôt que comme une décision à prendre change la dynamique de l’assemblée : une étude de faisabilité chiffrée, avec les deux scénarios de cession et de portage direct, permet au conseil syndical de dire qu’il évalue une opportunité, pas qu’il engage la copropriété dans un projet immobilier. L’angle qui fonctionne le mieux reste celui du bénéfice mécanique et partagé : la baisse des charges par le jeu des tantièmes une fois de nouveaux lots créés, une opération à trésorerie nulle ou quasi nulle pour les copropriétaires selon le scénario retenu, et un bâtiment préparé aux exigences climatiques et énergétiques des prochaines décennies. Ce cadrage a ses limites : la réussite du projet dépend aussi de l’adhésion et de la capacité de jugement du conseil syndical lui-même, pas seulement du montage financier.
Pratique syndic
1. Comment intégrer le DTG dans une démarche de surélévation ?
Le DTG identifie l’état structurel du bâtiment existant mais n'a pas vocation à traiter ce sujet. Une étude spécifique pour la surélévation est nécessaire : il faut alors un diagnostic structurel complémentaire, ciblé sur la reprise de charges. Intégrer les deux dans un même calendrier évite de payer deux fois pour des relevés similaires et donne au conseil syndical une vision technique et financière cohérente avant tout vote.
2. Quels documents un architecte prépare-t-il pour une présentation en assemblée générale ?
Un dossier de présentation en assembl ée générale comprend a minima les plans et notice descriptive du projet, une estimation chiffrée des travaux, le calendrier prévisionnel, et l’attestation de l’architecte requise pour les projets affectant les parties communes ou la structure. Un dossier incomplet expose au report du vote à l’assemblée suivante, ce qui rallonge le calendrier d’un an dans la plupart des copropriétés qui ne tiennent qu’une AG annuelle.
3. Un DTG déjà réalisé par un autre prestataire peut-il être sous-évalué ?
Oui, et c’est une situation plus fréquente qu’on ne le pense : certains DTG sont chiffrés pour rester acceptables en assemblée générale, sans refléter la réalité actuelle des prix de la construction, pas seulement l’inflation générale. Un architecte qui reprend un dossier existant a la responsabilité de le vérifier avant de bâtir un PPPT dessus, même si l’annonce d’un budget revu à la hausse est rarement bien accueillie. Mieux vaut la faire tôt, dès la reprise du dossier, qu’après le vote d’un plan de travaux qui se révélera insuffisant en cours de chantier.