Diagnostic Technique Global
Déroulement du Diagnostic Technique Global
Étape par Étape.
Le Cadre Réglementaire : Les Nouvelles Obligations Légales (Loi Climat et Résilience)
La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé les exigences pour les copropriétés en France, imposant une meilleure connaissance de l’état du bâtiment et de sa performance énergétique. Il est crucial pour tous les syndics et conseils syndicaux en Île-de-France de planifier ces démarches pour éviter toute non-conformité :
1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Collectif.
Ce diagnostic est essentiel pour évaluer la consommation énergétique et l'impact carbone de votre immeuble. Le DPE collectif fournit une note (de A à G) et est désormais opposable. Il est le point de départ technique pour identifier les premières pistes d'amélioration. Si l'échéance de votre copropriété est déjà passée, une action immédiate est requise.
2. L'Audit Énergétique (la clé de la planification).
Plus détaillé que le DPE, l'Audit Énergétique modélise le bâtiment (façades, toiture, systèmes) et propose un scénario de travaux de rénovation performants, hiérarchisés selon des critères techniques et budgétaires. Nous utilisons les données de cet audit pour fonder la stratégie architecturale, favorisant l'intégration de matériaux biosourcés et locaux et la performance énergétique globale.
3. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Le DTG offre une vision d'ensemble de l'état technique et patrimonial de l'immeuble. Il couvre non seulement la performance énergétique, mais aussi la Qualité des espaces, des structures, des équipements de sécurité et des parties communes. Il inclut une évaluation des travaux nécessaires sur les dix prochaines années, ce qui est indispensable à la constitution d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
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L'ENQUETE & LA VISITE
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Réunion de lancement (webconf)
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Recueil de données (contrats, plans, règlement de copropriété...), factures
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Enquêtes résident·e·s
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Visites in situ des parties communes & Visites in situ des parties privatives
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Traitement des données..
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L'AUDIT ARCHITECTURAL
Suite à la visite in situ, ce volet du DTG se concentre sur :
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Cadre de vie / Environnement règlementaire
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Les espaces extérieurs
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L'enveloppe et les structures
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Les Sous-sols
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Circulations intérieures
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Locaux communs
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Les réseaux techniques : Ventilation / Réseaux d’eau / Réseaux d’énergie / Équipement de production de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire.
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Autres Équipements : Sécurisation (digicode, interphone...), portail, véhicules, portes de garage, clôtures et portails.
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LE DPE / L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE
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Une estimation de la consommation énergétique totale du bâtiment : Cela inclut la consommation des parties communes (chauffage, éclairage, etc.) et des logements individuels.
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Les émissions de gaz à effet de serre : Le DPE indique la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment, en lien direct avec sa consommation énergétique.
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Un état des lieux des équipements énergétiques : Le DPE fait le bilan des différents équipements présents dans le bâtiment (chaudière, fenêtres, etc.) et évalue leur performance énergétique.
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Une classification énergétique globale du bâtiment : Le bâtiment est classé sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore), tout comme pour un DPE individuel.
Complément de l'Audit
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Des recommandations pour améliorer la performance énergétique : Le diagnostiqueur propose des travaux de rénovation énergétique adaptés à l'immeuble, afin de réduire sa consommation énergétique et son impact environnemental. Ces recommandations peuvent porter sur l'isolation, le chauffage, la ventilation, etc.
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Propositions de Scénario d'amélioration Énergétique établis en fonction du gap obtenu et des aides afférentes
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LE PPPT
Suite au diagnostic architectural et à l'audit énergétique , le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est établi en prenant en compte les attentes du Conseil Syndical.
Ces plans de travaux vous permettent de prendre conscience de l’urgence ou de l’inéluctabilité de certains travaux d’entretien et de leurs montants.
Ces Plans de Travaux présentent les postes de travaux à réaliser ainsi que l’estimation des montants échéances dans un calendrier prévisionnel.
Exemple de scenario de Plans pluriannuels de travaux :
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Scénario 0 : Travaux Urgents, a l'horizon de 5 ans, A l'horizon de 10 ans
Pour un DTG complet :
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Scénario 1 : Énergétique : amélioration énergétique au moins 35 % d’économies d’énergie primaire pour l’éligibilité aux aides MaPrimeRénov’ Copropriétés
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Scénario 2 : Énergétique : scénario comprenant l’ensemble des préconisations de travaux possibles visant le gain énergétique maximal
À l’issue d’une concertation avec le Conseil Syndical, un ou plusieurs Plans Pluriannuels de Travaux sont gardés afin d’être soumis à un vote en AG.
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LE RDV AVEC LE CONSEIL SYNDICAL
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Une fois l'audit architectural, le DPE collectif et le PPPT réalisés , le rapport provisoire est envoyé aux instances de gestion pour préparer la réunion intermédiaire
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Une réunion est organisée pour présenter les conclusions du rapport et les différents scénarios proposés.
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A l'issue, le Conseil Syndical retient l'un des scénarios à présenter au vote.
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LA RECHERCHE DES AIDES INDIVIDUALISEES
La mission d'ingénierie financière a pour objet la recherche de toutes les aides existantes, qu'elles soient communes ou individualisées au niveau National, Régional et Local ainsi que les simulations des prêts à Taux 0%.
Chaque copropriétaire reçoit une synthèse détaillée et connait son engagement financier pour le scénario retenu
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LE VOTE EN AG
Sont soumis au vote :
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Le PPPT
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Le Scénario retenu pour l'amélioration énergétique
6 questions clés avant de lancer un DTG
1. Le DTG est-il obligatoire pour ma copropriété ?
Le DTG est obligatoire lors de toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, et pour les copropriétés visées par une procédure administrative d'insalubrité. Pour les autres, il reste facultatif — mais le calendrier réglementaire issu de la loi Climat et Résilience de 2021 resserre les échéances : le Plan Pluriannuel de Travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour toutes les copropriétés de 50 lots ou moins. Le DPE collectif suit un calendrier similaire : obligatoire depuis 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis 2025 pour celles de 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés d'au plus 50 lots. Le DTG constitue la base documentaire la plus complète pour répondre à l'ensemble de ces obligations en une seule mission. Un point de faisabilité avec l'architecte permet de clarifier rapidement votre situation.
3. Pourquoi confier le DTG à un architecte plutôt qu'à un diagnostiqueur ?
Le DTG engage la stratégie patrimoniale de la copropriété sur 10 ans. Le décret n°2016-1965 ouvre la mission aux architectes, bureaux d'études et thermiciens, à condition de justifier de compétences en modes constructifs, pathologies, thermique et amélioration énergétique, acoustique, juridique et gestion financière. Seul l'architecte apporte une lecture croisée technique, réglementaire et architecturale sur l'ensemble des composantes du bâtiment. L'agence travaille en partenariat avec un ingénieur thermicien certifié OPQiBi et France Rénov' pour le volet énergétique, et avec un bureau d'ingénierie financière pour la recherche d'aides et les simulations de financement — une mission clé en mains, de l'enquête initiale au vote en AG. C'est cette coordination qui rend le dossier défendable en AG et les scénarios de travaux directement opérationnels.
5. Quel est le coût d'un DTG pour une copropriété en Île-de-France ?
Les honoraires dépendent du nombre de lots, de la complexité technique du bâtiment et des missions complémentaires retenues — ingénierie financière, recherche d'aides individualisées par copropriétaire. À Paris et en Île-de-France, des aides spécifiques au financement du DTG lui-même peuvent être mobilisées, notamment via la Métropole du Grand Paris. Un devis précis est établi après première analyse — contactez l'agence pour un chiffrage adapté à votre copropriété.
2. Quelle différence entre DTG, DPE collectif et audit énergétique ?
Ces trois outils n'ont pas le même périmètre. Le DPE collectif produit l'étiquette énergétique A-G du bâtiment — il est obligatoire mais ne propose pas de scénarios de travaux chiffrés. L'audit énergétique va plus loin : il modélise le bâtiment et produit des scénarios d'amélioration, mais se limite au volet énergétique. Le DTG intègre l'un ou l'autre selon la taille de la copropriété, et y ajoute le diagnostic architectural complet — structures, équipements, parties communes — ainsi que le PPPT sur 10 ans. C'est le seul document qui donne une vision patrimoniale globale de l'immeuble.
4. Le DTG permet-il d'accéder à MaPrimeRénov' Copropriétés ?
Oui — France Rénov' confirme que la réalisation d'un DTG est l'une des deux voies permettant l'éligibilité à MaPrimeRénov' Copropriétés, avec l'audit énergétique seul. Le DTG intègre le volet énergétique requis et produit les scénarios de travaux chiffrés nécessaires au vote en AG. Pour les travaux dépassant 100 000 €, une maîtrise d'œuvre est obligatoire — mission que l'agence assure dans le cadre de sa certification Coach Copro. Le dossier de demande est déposé par le syndic après vote du scénario retenu.
6. Le DTG peut-il dispenser la copropriété du Plan Pluriannuel de Travaux ?
Oui, sous une condition précise. Le PPT est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, sauf en cas de dispense fondée sur les conclusions d'un DTG ne prévoyant aucun travail à engager sur les dix prochaines années. Autrement dit, un DTG bien conduit peut à la fois remplir l'obligation de diagnostic et lever celle du PPT si l'état du bâtiment le justifie — ce qui représente une économie significative pour la copropriété. C'est l'un des premiers points analysés lors du cadrage de mission avec le conseil syndical.