Copropriétés

Diagnotic Technique Global

Qu’est-ce qu’un DTG ?

L’article 58 de la loi relative au logement et à l’urbanisme rénové (Alur) a mis en place le Diagnostic Technique Global en copropriété. Cette loi prévoit qu’à partir de janvier 2017, un diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire pour les immeubles :

De plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété,
Ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire.

De plus, pour toutes les copropriétés, le syndicat doit organiser un vote pour se prononcer sur la question de la réalisation du DTG. Cette décision ainsi que les modalités de réalisation sont prises à la majorité simple. Le DTG se compose :

Pour respecter la législation : Un DTG simple

D'un DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) et d'un Audit Architectural qui permettent d'établir un PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de travaux).

À l'aulne des constats techniques, une projection de budget "Urgent", à l'horizon de "5 ans"et à l'horizon de "10 ans" est établi. Il s'agit du Scénario usuellement appeler Scénario Zéro.

Si votre copropriété comporte plus de 50 lots avec un chauffage collectif : l'audit énergétique est obligatoire, un DTG avec l'Audit Énergétique est à réaliser..

Pour améliorer les performances énergétiques de la copropriété : Un DTG complet

D'un DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) collectif complété par un Audit Énergétique et d'un Audit Architectural qui permettent d'établir un PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de travaux).

À l'aulne des constats techniques et des améliorations possibles, une projection de budget "Scénario Zéro" pour les travaux Urgents à l'horizon de 5 ans et à l'horizon de 10 ans est établi + de 2 à 3 scénarios d'améliorations énergétiques établis en fonction du gap possible.

Une mission complémentaire est alors proposée en option qui permet à chaque copropriétaire d'optimiser le financement du scénario choisi (aides,, prêts à taux 0, CEE etc..)

DPE / Audit Énergétique : Le DPE fait le constat de l'état de Performance Énergétique alors que l'Audit Énergétique Présente des solutions d'améliorations

Le DTG complet est obligatoire dès lors que des logements énergivores (G ou F) sont constatés dans la copropriété.

Seul de DTG complet est susceptible d'être aidé par l'octroi d'une subvention pouvant aller jusqu'à 5000 €

Quelles sont les obligations Légales ?

Le DPE Collectif

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots (Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes) dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013 doivent réaliser un DPE collectif.

Le DPE collectif deviendra également obligatoire :

À partir du 1ᵉʳ janvier 2025 pour les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots
À partir du 1ᵉʳ janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le PPPT

Le syndicat des copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble. L'immeuble doit être à destination totale ou partielle d'habitation. L'obligation de mettre en place un projet de PPT concerne :

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le syndicat des copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, le syndicat des copropriétaires comprenant entre 51 et 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces
Dès le 1ᵉʳ janvier 2025 (sauf dispense liée au DTG) pour les copropriétés de moins de 50 lots.

. . . Vers le Site Officiel

Vers le Site Officiel

Le déroulement de l'étude . . .

1 |

L'ENQUETE & LA VISITE

Réunion de lancement (webconf)
Recueil de données (contrats, plans, règlement de copropriété...), factures
Enquêtes résident·e·s
Visites in situ des parties communes & Visites in situ des parties privatives
Traitement des données..

2 |

L'AUDIT ARCHITECTURAL

Suite à la visite in situ, ce volet du DTG se concentre sur :

Cadre de vie / Environnement règlementaire
Les espaces extérieurs
L'enveloppe et les structures
Les Sous-sols
Circulations intérieures
Locaux communs
Les réseaux techniques : Ventilation / Réseaux d’eau / Réseaux d’énergie / Équipement de production de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire.
Autres Équipements : Sécurisation (digicode, interphone...), portail, véhicules, portes de garage, clôtures et portails.

3 |

LE DPE / L'AUDIT ÉNERGÉTIQUE

Une estimation de la consommation énergétique totale du bâtiment : Cela inclut la consommation des parties communes (chauffage, éclairage, etc.) et des logements individuels.
Les émissions de gaz à effet de serre : Le DPE indique la quantité de gaz à effet de serre émise par le bâtiment, en lien direct avec sa consommation énergétique.
Un état des lieux des équipements énergétiques : Le DPE fait le bilan des différents équipements présents dans le bâtiment (chaudière, fenêtres, etc.) et évalue leur performance énergétique.
Une classification énergétique globale du bâtiment : Le bâtiment est classé sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore), tout comme pour un DPE individuel.

Complément de l'Audit

Des recommandations pour améliorer la performance énergétique : Le diagnostiqueur propose des travaux de rénovation énergétique adaptés à l'immeuble, afin de réduire sa consommation énergétique et son impact environnemental. Ces recommandations peuvent porter sur l'isolation, le chauffage, la ventilation, etc.
Propositions de Scénario d'amélioration Énergétique établis en fonction du gap obtenu et des aides afférentes

4 |

LE PPPT

Suite au diagnostic architectural et à l'audit énergétique , le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux est établi en prenant en compte les attentes du Conseil Syndical.

Ces plans de travaux vous permettent de prendre conscience de l’urgence ou de l’inéluctabilité de certains travaux d’entretien et de leurs montants.

Ces Plans de Travaux présentent les postes de travaux à réaliser ainsi que l’estimation des montants échéances dans un calendrier prévisionnel.

Exemple de scenario de Plans pluriannuels de travaux :

Scénario 0 : Travaux Urgents, a l'horizon de 5 ans, A l'horizon de 10 ans

Pour un DTG complet :

Scénario 1 : Énergétique : amélioration énergétique au moins 35 % d’économies d’énergie primaire pour l’éligibilité aux aides MaPrimeRénov’ Copropriétés

Scénario 2 : Énergétique : scénario comprenant l’ensemble des préconisations de travaux possibles visant le gain énergétique maximal

À l’issue d’une concertation avec le Conseil Syndical, un ou plusieurs Plans Pluriannuels de Travaux sont gardés afin d’être soumis à un vote en AG.

5 |

LE RDV AVEC LE CONSEIL SYNDICAL

Une fois l'audit architectural, le DPE collectif et le PPPT réalisés , le rapport provisoire est envoyé aux instances de gestion pour préparer la réunion intermédiaire
Une réunion est organisée pour présenter les conclusions du rapport et les différents scénarios proposés.
A l'issue, le Conseil Syndical retient l'un des scénarios à présenter au vote.

Option

LA RECHERCHE DES AIDES INDIVIDUALISEES

La mission d'ingénierie financière a pour objet la recherche de toutes les aides existantes, qu'elles soient communes ou individualisées au niveau National, Régional et Local ainsi que les simulations des prêts à Taux 0%.

Chaque copropriétaire reçoit une synthèse détaillée et connait son engagement financier pour le scénario retenu

6 |

LE VOTE EN AG

Sont soumis au vote :

Le PPPT
Le Scénario retenu pour l'amélioration énergétique

Chaises vides dans la salle de conférence

Le DTG est maintenant terminé.
S'engage la phase de réalisation des travaux.
L'agence propose ses services pour réaliser la mission de maitrise d'œuvre.

Le dispositif de subventions MaPrimeRénov’ lancé par le gouvernement depuis le 1er octobre 2020 s’adresse désormais aussi aux copropriétaires et aux bailleurs. Les demandes doivent être soumises sur maprimerenov.gouv.fr.

Quelles sont les critères d’éligibilité aux aides ?

En étant directement versé au Syndicat des Copropriétaires, MaPrimeRénov’ est ouvert aux copropriétés :

Composées d’au moins 75% de résidences principales,
Engageant des travaux dans les parties communes (isolation des façades, remplacement de la chaudière etc.)
Et obtenant à la suite de ces travaux un gain énergétique de 35% minimum.

Quels sont les montants couverts ?

À l’inverse du volet individuel de MaPrimeRénov’, il n’y a pas de barèmes puisque ces aides sont sans condition de revenus ou de ressources, celles-ci couvrent :

Jusqu’à 25% du montant total de travaux, jusqu’à 25 000 € par lot,.

Le dispositif est-il cumulable ?

S’adressant à la copropriété en tant qu’entité, ces aides ne concernent pas les démarches individuelles, peuvent ainsi s’additionner :

MaPrimeRénov’ Individuel : pour les travaux privatifs d’amélioration énergétique dans les logements (ex : remplacement de la chaudière),

Bonus « passoire thermique » : 500 € par logement si l’immeuble n’est plus en état de « passoire thermique » (étiquette énergétique F ou G),

Bonus BBC : 500 € par logement si la copropriété obtient le label Bâtiment Basse Consommation,

Forfait AMO (obligatoire) : 30% (jusqu’à 180 €) par logement pour financer l’accompagnent d’une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage.